Cet investissement aura pour objectif de compléter votre retraite par des revenus peu ou pas taxables tout en vous constituant un patrimoine facilement réalisable grâce à des rendements élevés (entre 4% et 5%)
L’opération se déroule ainsi :
Vous achetez un appartement qui va être géré par un exploitant professionnel qui va lui-même le louer (touristes, étudiants, personnes âgées selon sa destination..). Vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui vous versera, en général de manière trimestrielle vos loyers.
Cet investissement vous permet de :
- récupérer la TVA sur votre investissement
- neutraliser tout ou partie de vos loyers grâce aux amortissements comptables
Exemple : Monsieur est Masseur Kinésithérapeute , âgée de 50 ans associée dans une SCP. Madame est salarié dans le secteur privé. Ils ont deux enfants. Ils souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pour se générer un complément de revenus à leur retraite d’ores et déjà programmée à 65 ans.
Le BNC de Monsieur est de 60 000 €, Madame a un salaire annuel de 24 000 €, et avec deux enfants à leur charge, ils ont donc 3 parts.
Ils ont un profil prudent et épargnant, sont déjà propriétaire de leur résidence principale et leur crédit se termine dans moins de 3 ans .
Madame à ouvert un PERP à ses 40 ans et verse 200 € par mois , quant à Monsieur au même âge a ouvert une retraite Madelin sur base de 300 € par mois . réversible à 60% au profit de son épouse en cas de décès.
Ils décident d’investir à Nice dans un T2, plein centre que ce couple va pouvoir louer 9 mois en location étudiante et 3 mois en saisonnier.
C’est un immeuble ancien, rénové intégralement, en plein centre ville.
Le rendement, garanti par bail commercial.
Achat 248 000 €
Frais de notaire : environ 17 000 € (ancien)
Crédit 248 000€ sur 15 ans = 1 653 € /mois assurances comprises
Loyer étudiant sur 9 mois : 6 030 €
Loyer Saisonniers : 9 600 €
Soit un total de 15 630 € net (les frais de gestion ont été enlevés)
La trésorerie lissée est donc de 1 303 € par mois.
A cela il faut rajouter le cout du mobilier 6 000 € en apport
Nous comptons 15% de frais mensuels soit environ 195 € comprenant la taxe foncière, les charges de copropriété, la wi-fi …
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans
Comptablement l’amortissement de l’immeuble se fait sur 25 ans (on enlève 15% correspondant au terrain) soit sur 210 500€.
L’amortissement est de 8 420€ par an (frais de Notaire intégrés)
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans
Avec un effort mensuel moyen de 353 € par mois, vous n’aurez pas de fiscalité sur cet investissement durant une quinzaine d’année, au moment de la retraite.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce couple.
A leurs 65 ans, leurs deux retraites confondus (CARPIMKO 20 400 €+ retraite salarié 20 760 €) sont estimées à 3 430 € net par mois.
Ils disposeront par ailleurs d’un contrat Madelin qui complétera la retraite de Monsieur à hauteur de
455 € par mois, et Madame aura une rente son PERP de 290 €.
Leur immobilier locatif leur rapportera à leur 65 ans, 1 300 € après fiscalité.
De plus ce bien protège aussi le conjoint survivant en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Leur préparation de leur retraite par de l’épargne régulière déductible et cet achat immobilier leur permet d’améliorer leur retraite de façon très sensible (+37%)
Points positifs :
- Investissement réalisé en Hors Taxe
- Revenus garantis et réévalués par bail commercial
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais
- Protéger sa famille
Mise en garde :
- Etre vigilant quant au choix du gestionnaire, la garantie des revenus dépend de celui-ci
- L’emplacement du bien reste important comme tout investissement immobilier